Wegerecht bei Eigentümerwechsel erklärt

Ein Wegerecht bestimmt, ob ein Grundstück über ein anderes betreten oder befahren werden darf – und ob dieses Recht beim Eigentümerwechsel bestehen bleibt. Entscheidend ist, ob das Wegerecht im Grundbuch als Grunddienstbarkeit eingetragen ist oder nur auf einer privatschriftlichen Vereinbarung beruht. Während eingetragene Wegerechte automatisch auf neue Eigentümer übergehen, enden rein schuldrechtliche Absprachen mit dem Wechsel des Grundstücksbesitzers. Zusätzlich spielen das gesetzliche Notwegerecht und die konkrete Nutzung des Grundstücks eine wichtige Rolle. Damit Käufer und Verkäufer rechtlich sicher handeln, lohnt sich ein genauer Blick ins Grundbuch und ggf. eine Umwandlung informeller Absprachen in rechtsverbindliche Dienstbarkeiten.

Ein Wegerecht bleibt beim Eigentümerwechsel in der Regel bestehen, wenn es als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist; nur schuldrechtlich (privatvertraglich) vereinbarte Wegerechte erlöschen mit dem Wechsel der Vertragsparteien und müssen mit dem neuen Eigentümer neu geregelt werden.​

Das Wichtigste in Kürze zu Wegerecht bei Eigentümerwechsel

• Ein eingetragenes Wegerecht als Grunddienstbarkeit bleibt beim Eigentümerwechsel automatisch bestehen.
• Privatschriftliche, nicht eingetragene Wegerechte enden mit dem Wechsel des Eigentümers und müssen neu vereinbart werden.
• Käufer müssen vor Vertragsabschluss über bestehende Wegerechte informiert werden, da diese den Wert beeinflussen.
• Ein Notwegerecht besteht unabhängig vom Eigentümerwechsel, solange das Grundstück sonst nicht erreichbar wäre.
• Informelle Absprachen sollten vor Grundstücksverkäufen notariell abgesichert werden, um Streit zu vermeiden.

Bleibt ein Wegerecht nach einem Eigentümerwechsel bestehen?

Ein Wegerecht bleibt nach einem Eigentümerwechsel bestehen, wenn es als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. In diesem Fall gilt es dinglich und geht automatisch auf neue Eigentümer über. Nicht eingetragene, privatrechtliche Wegerechte enden hingegen, weil sie nur zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien wirken und daher neu vereinbart werden müssen.

Wegerecht : Begriff und rechtliche Einordnung

Ein Wegerecht ist das Recht, ein fremdes Grundstück zu benutzen, um ein anderes Grundstück zu erreichen, typischerweise als Geh- und/oder Fahrrecht über ein Nachbargrundstück. Juristisch wird das gesicherte Wegerecht meist als Grunddienstbarkeit im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen; daneben gibt es schuldrechtliche Vereinbarungen (z.B. einfacher Nutzungsvertrag) sowie das gesetzliche Notwegerecht, falls ein Grundstück sonst nicht erreichbar wäre.​

Dingliches Wegerecht und Eigentümerwechsel

Ist das Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, ist es „dinglich“, also an das Grundstück gebunden und nicht an die Person des jeweiligen Eigentümers. Wechselt der Eigentümer entweder des berechtigten oder des belasteten Grundstücks, geht das Wegerecht automatisch mit über; der neue Eigentümer muss die Nutzung dulden, und der Berechtigte kann das Recht weiterhin ausüben, ohne dass es eines neuen Vertrages bedarf.​

Beim Kauf eines belasteten oder begünstigten Grundstücks muss der Käufer über eingetragene Wegerechte informiert werden, da sie den Verkehrswert mindern oder die Nutzung beeinflussen können. In der Praxis gehört der Hinweis ins Exposé, in den Kaufvertrag und ergibt sich ohnehin aus der Grundbucheinsicht, sodass ein Käufer ein Grundstück mit eingetragenem Wegerecht nicht „unbelastet“ verlangen kann.​

Privatschriftliche Vereinbarungen und Folgen

Wurde ein Wegerecht nur privatschriftlich oder als einfacher schuldrechtlicher Vertrag zwischen zwei Nachbarn geregelt, wirkt diese Abrede nur zwischen diesen konkreten Vertragsparteien. Verkauft einer der beiden sein Grundstück, endet die schuldrechtliche Bindung gegenüber dem neuen Eigentümer; dieser ist grundsätzlich weder verpflichtet, das alte Wegerecht weiter zu dulden, noch kann der Nachbar sich ohne neue Vereinbarung auf den alten Vertrag berufen.​

In solchen Konstellationen empfiehlt sich entweder vor dem Verkauf die Umwandlung in eine Grunddienstbarkeit mit Grundbucheintrag oder nach dem Eigentümerwechsel der Abschluss eines neuen, möglichst notariell beurkundeten Dienstbarkeitsvertrages. Unterbleibt eine solche Absicherung, besteht das Risiko von Streitigkeiten bis hin zur vollständigen Versagung der Wegbenutzung, sofern nicht ein gesetzliches Notwegerecht greift.​

Notwegerecht und besondere Fälle

Ein Notwegerecht kommt in Betracht, wenn ein Grundstück ohne übermäßigen Aufwand keinen hinreichenden Zugang zu einer öffentlichen Straße hat, etwa wenn es vollständig von anderen Grundstücken umschlossen ist. In diesem Fall kann der Eigentümer des „hinterliegenden“ Grundstücks einen Anspruch auf Einräumung eines Wegerechts über Nachbarflächen haben, muss aber in der Regel eine angemessene Entschädigung zahlen, und der Verlauf des Weges ist möglichst schonend für das belastete Grundstück zu wählen.​

Beim Eigentümerwechsel bleibt ein einmal eingeräumtes Notwegerecht bestehen, solange die Voraussetzungen vorliegen; ändert sich die tatsächliche Erschließungslage (z.B. durch Schaffung eines neuen Straßenanschlusses), kann der Anspruch entfallen oder muss neu angepasst werden. Auch eine erhebliche Nutzungsänderung – etwa von reiner Wohnnutzung zu intensivem Gewerbebetrieb mit starkem Lieferverkehr – kann dazu führen, dass Umfang und Modalitäten des Wegerechts überprüft und neu verhandelt werden müssen, wenn dies über den ursprünglich vereinbarten oder gesetzlich geschuldeten Gebrauch hinausgeht.​

Notwegerecht in der Praxis – Voraussetzungen und Grenzen

Das gesetzliche Notwegerecht nach § 917 BGB greift dann, wenn ein Grundstück ohne Zugang zur öffentlichen Straße ist und eine Erschließung nur unter unverhältnismäßigem Aufwand möglich wäre. Der Weg ist so zu legen, dass das belastete Grundstück möglichst wenig beeinträchtigt wird. Beispiel: Ein neues Hinterliegergrundstück hat keinen direkten Straßenanschluss, sodass der Eigentümer einen Anspruch auf Nutzung eines schmalen Streifens des Nachbargrundstücks erhält.

Der Eigentümer des belasteten Grundstücks kann eine angemessene Geldrente oder Einmalentschädigung verlangen. Konflikte entstehen oft über die Höhe der Entschädigung, die Art der Nutzung oder die erforderliche Wegbreite. Wird später ein eigener Straßenzugang geschaffen, entfällt das Notwegerecht. Notarkosten fallen nur an, wenn das Notwegerecht vertraglich umgesetzt oder ins Grundbuch eingetragen werden soll – gesetzlich wirksam ist es auch ohne Eintrag. Eine regelmäßige Überprüfung hilft, die Verhältnismäßigkeit zu wahren.

Praktische Hinweise bei Kauf und Verkauf

Wer ein Grundstück kauft, sollte das Grundbuch vorab sorgfältig auf Wegerechte prüfen, da ein eingetragenes Wegerecht den Wert und die Gestaltungsmöglichkeiten des belasteten Grundstücks einschränken, das begünstigte Grundstück aber überhaupt erst verkehrsfähig machen kann. Im Kaufvertrag sollte klar beschrieben sein, ob und in welchem Umfang ein Wegerecht besteht, ob es als Geh-, Fahr- oder Leitungsrecht ausgestaltet ist und ob Entschädigungen oder Instandhaltungspflichten (z.B. Unterhalt, Winterdienst, Befestigung des Weges) geregelt wurden.​

Bestehen nur alte, informelle Absprachen, ist es ratsam, diese vor einem Eigentümerwechsel zu formalisieren und notariell beurkunden zu lassen, um Rechtssicherheit für künftige Eigentümer zu schaffen. Bei Unklarheiten zur Reichweite eines bestehenden Wegerechts oder zur Frage, ob es nach einem Eigentümerwechsel noch in der bisherigen Form ausgeübt werden darf, empfiehlt sich eine individuelle anwaltliche Prüfung, weil die konkrete Formulierung im Grundbuch und die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse entscheidend sind.​

Wann sollte ein Wegerecht geändert oder gelöscht werden?

Ein Wegerecht kann geändert oder gelöscht werden, wenn sich die tatsächlichen Voraussetzungen wesentlich verändert haben oder die Nutzung nicht mehr dem ursprünglichen Zweck entspricht. Rechtsgrundlage für die Änderung ist insbesondere § 1023 BGB, der eine Verlegung bei unzumutbarer Beeinträchtigung ermöglicht. Eine Löschung kommt infrage, wenn das Wegerecht nicht mehr benötigt wird, etwa weil ein neuer Zugang zur öffentlichen Straße geschaffen wurde oder das Grundstück anders erschlossen werden kann.

Beispiel aus der Praxis: Wird ein vormals ruhiges Wohnhaus zu einem Gewerbeobjekt umgebaut, kann der erhöhte Lieferverkehr erheblich stören und eine Anpassung erfordern. In solchen Fällen müssen Belastung und berechtigtes Interesse sorgfältig abgewogen werden. Die Zustimmung des Berechtigten ist zwingend erforderlich; andernfalls bleibt nur der Klageweg. Notar- und Grundbuchkosten fallen bei jeder Änderung an und liegen je nach Geschäftswert meist im unteren dreistelligen Bereich. Eine notarielle Anpassung schafft langfristige Rechtssicherheit und verhindert spätere Streitigkeiten.

Kosten, Pflichten und Instandhaltung eines Wegerechts

Wegerechte sind nicht nur Nutzungsrechte, sondern ziehen häufig erhebliche Kosten- und Instandhaltungspflichten nach sich. Grundlage für dingliche Wegerechte sind §§ 1018–1020 BGB, die bestimmen, wie ein Grundstück belastet und genutzt werden darf. Typische Kostenpositionen umfassen die Erstellung oder Befestigung des Weges, laufende Reparaturen, Winterdienst sowie – bei Änderungen – Notarkosten und Grundbuchgebühren. Beispiel: Zwei Nachbarn teilen sich einen Zufahrtsweg, doch die erhöhte Nutzung durch ein zusätzliches Fahrzeug führt zu stärkeren Beschädigungen.

Ohne klare Regelungen zur Kostenverteilung entstehen schnell Konflikte. Gerichte legen die Lasten oft demjenigen auf, der den Weg hauptsächlich nutzt oder die stärkste Belastung verursacht. Ein weiterer Streitpunkt ist die Errichtung eines Tores: Dieses ist erlaubt, solange die Nutzung nicht unzumutbar erschwert wird. Deshalb sind präzise vertragliche Absprachen essentiell, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Typische Konflikte und Lösungen bei Wegerechten

In der Praxis entstehen zahlreiche Konflikte, da Wegerechte unterschiedliche Interessen berühren. Klassischer Streitfall: Ein berechtigter Nachbar nutzt den Weg plötzlich mit schweren Lieferfahrzeugen statt nur mit PKW, was die Belastung weit über das ursprüngliche Maß hinaus steigert. Auch hier berufen sich Gerichte häufig auf die Zweckgebundenheit gemäß § 1018 BGB. Weitere Beispiele sind verweigerter Winterdienst, blockierte Zufahrten, unklare Wegbreiten oder Streitigkeiten über die Nutzung durch Besucher oder Gewerbekunden.

Um Konflikte zu lösen, helfen oft Mediation, anwaltliche Beratung und präzise Neuverträge, bevor es zu einer gerichtlichen Entscheidung kommt. Ein wichtiges Urteil des BGH legt fest, dass eine Nutzungserweiterung nicht automatisch durch das bestehende Wegerecht gedeckt ist, wenn sie den Belasteten unverhältnismäßig trifft. Zusätzlich entstehen Konflikte durch mangelnde Kostentransparenz, da viele Eigentümer nicht wissen, dass Instandhaltungspflichten häufig beim Nutznießer liegen. Ein schriftlicher, notarieller Vertrag schafft eindeutige Pflichten und minimiert Konflikte.

Rechtliche Grundlagen: Wichtige Paragrafen und BGH-Urteile

Das Wegerecht basiert auf mehreren zentralen Vorschriften des BGB, insbesondere §§ 1018–1023 BGB. § 1018 BGB definiert die Grunddienstbarkeit, § 1020 BGB regelt die ordnungsgemäße Ausübung, während § 1023 BGB die Möglichkeit einer Verlegung vorsieht. Das Notwegerecht nach § 917 BGB tritt ergänzend hinzu, wenn ein Grundstück keinen ausreichenden Zugang zur öffentlichen Straße hat. Ein bekanntes BGH-Urteil (V ZR 102/18) stellt klar, dass eine deutliche Nutzungsintensivierung – etwa von gelegentlicher PKW-Nutzung zu regelmäßigem Lieferverkehr – nicht automatisch zulässig ist.

Auch Entscheidungen zu Wegbreiten und Erschwernissen zeigen, dass Gerichte stets eine Interessenabwägung vornehmen. Bei Änderungen, Löschungen oder Neueintragungen entstehen Notarkosten und Grundbuchgebühren, deren Höhe sich nach dem Geschäftswert richtet. Für Eigentümer ist es daher wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die jeweilige Kostenstruktur zu kennen, um fundiert handeln zu können.

Praxisleitfaden für Käufer und Verkäufer

Käufer sollten vor Abschluss eines Kaufvertrages zwingend das Grundbuch prüfen, um alle eingetragenen Wegerechte zu erkennen. Ein solches Recht kann den Grundstückswert mindern, da es die Nutzung dauerhaft einschränkt, aber gleichzeitig für das begünstigte Grundstück unverzichtbar sein. Verkäufer sind verpflichtet, über bestehende Wegerechte vollständig aufzuklären; unterlassene Hinweise können zu Haftungsrisiken führen.

Ein klassischer Streitfall entsteht, wenn Käufer informelle Nachbarschaftsabsprachen nicht kennen und der neue Eigentümer deren Fortsetzung verweigert – besonders häufig bei rein schuldrechtlichen Vereinbarungen. Um Rechtssicherheit zu schaffen, sollten solche Absprachen vor dem Verkauf in eine notarielle Grunddienstbarkeit überführt werden. Käufer sollten zusätzlich klären, wer Unterhalt und Winterdienst trägt und ob Beschränkungen für bestimmte Fahrzeugarten bestehen. Da Notar- und Grundbuchkosten regelmäßig anfallen, sollte auch die Gebührenstruktur transparent erläutert werden. Eine rechtliche Prüfung schützt vor Überraschungen und Konflikten.

 

Quellen:

1. dieimmobilie.de: „Wegerecht bei Eigentümerwechsel: Was Sie wissen müssen“https://www.dieimmobilie.de/wegerecht-bei-eigentumerwechsel/
2. Heimkapital: „Wegerecht – Rechte und Pflichten, die Sie kennen sollten“https://www.heimkapital.de/magazin/wegerecht/
3. immoverkauf24: „Wegerecht bei Kauf und Verkauf eines Grundstücks“https://www.immoverkauf24.de/immobilienbewertung/immobilienbewertung-a-z/wegerecht/